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多元化宏观调控将引发房地产市场3大良性裂

2018-11-05 10:07:01

多元化宏观调控将引发房地产市场3大良性裂变

据中国房地产报报道,为治理投资过热,政府数个月来采取了一连串多元化的宏观调控举措,这些举措对中国的经济发展将起到重要的指导性作用,对中国房地产业的发展将产生直接和深远的影响。笔者认为,多项政策在相对较短的时间内集中式地数管齐下,必将促进房地产业的成熟蜕变,引发房地产市场的三大良性裂变。大牌企业将数足鼎立由于宏观调控政策的实施,房企所面临的“大洗牌”在所难免。政策出台可谓是针针见血:逐步收缩银根(规范后续的同时清查并收紧现时贷款),严格土地政策、提高后续开发的准入门槛,一系列政策必将控制开发成本的合理幅度,使整个竞争平台提高。资金链条紧绷的压力使得有些资金实力不足的中小型企业有可能抛售存量土地、推迟开工新项目、加快销售节奏、想方设法拓宽融资渠道,如抵押等问题处理不当有可能引发诚信危机。资金实力充足的中大型企业受到的影响相对较小,理性的中大型房企将会更谨慎地考虑开发战略计划、避免盲目扩张,稳健发展。现在还只是宏观调控效果的初步显现,如果政策持续下去,房地产优胜劣汰、大鱼吃小鱼的竞争格局将进一步加剧,未来自有资金充足及市场竞争水平较高的大房地产商的市场占有率将会进一步提高。各大房企将更加注重品牌个性打造,步入“百年品牌”的营销态势。房产巨鳄将数足鼎立,产品与营销水平将更上一层楼,竞争将在一个更高的水平上进行。品质成为竞争砝码宏观调控对投资性及物业的购房贷款的控制以及前期对别墅用地的批出供应限制等给开发企业在市场结构的选择上提了一个醒儿——房企在做房地产开发的市场定位时要防止盲目上马太多的豪宅项目与纯投资性物业。“永远没有饱和的市场,只有不满意的产品”。如果没有高的产品性价比和良好的市场接受度,开盘再低的价格也没有稳步上涨的可能。所以说,不管市场的风浪多大,好产品才是生存制胜的关键所在。商品房作为一种特殊的产品,其使用期限和使用的频率对消费者的影响是漫长而巨大的,不管发展商包装得多漂亮,宣传得多唯美,真正打动成熟买家的,只有产品质量本身。市场需求是多方面的,要满足购房者多方面的要求,注定了再不能将一个产品像以往那样单调地分高、中、低几个档次,而是要根据客户的需求进一步细分市场。产品竞争链延长由于以后的竞争多发生在品牌发展商之间,即可能紧邻的几个竞争楼盘都是重量级、巨鳄级的对手(这种竞争现时已在新滨江板块及华南板块等区域充分呈现),所以竞争将必然需要产品有质变式的提高与创新,才能争夺到理想的市场份额。如消费者的深入研究、竞争市场的差异化定位以及从规划、户型、装修、园林、配套、建筑质量、策划销售等等各方面的提升,即使是架空层、大堂、建材细部等都要精益求精,才能打造有竞争力、性价比高同时成本控制在合理水平的产品。各环节的专业化分工要更加细,专业化程度要更高。广州光大地产一直以来就采用强强联手的方式,在规划设计、建筑施工等各方面尽量选用行业内的相关公司进行合作。发展商整合的“公司型团队”一起来共同赢取市场,等于聘用了各行各业的专家智囊团,为发展商的决策做好了充分市场化的准备。这种模式将使开发商轻装上阵而且能从社会各界得到客观的、专业的好建议。另外,由于各大品牌发展商大多都不是做完一个项目就不再开发,所以即使其旗下的某个项目卖完了,而该楼盘业主资源的可挖掘潜质仍然巨大。这些业主对这个企业品牌的认同将使得他们愿意向其亲友推荐该品牌发展商的其他项目,所以楼盘售完但发展商仍向楼盘业主提供服务的现象比以前大大增多了(以前的小项目小发展商往往不需要考虑得这么长远),加强物业管理(如社区文化建设及维修服务)的现象也越来越普遍。在此,笔者提醒大家要特别注重楼盘质量、房产证兑现时间等售后服务等问题,这是关系到品牌诚信口碑的重要问题,要不断地培养这个品牌发展商的忠实客户而不是简单的某个楼盘的忠实客户。这也就是所说的“竞争链加长”的含义。它加剧了包括物业管理在内的长线服务竞争,对可持续发展提出了更高的要求。远见型品牌发展商将有机会赢得更大的市场份额,业主们也将享受更好的生活。要强调的是,笔者非常看好我国经济的稳健发展,如广州高速的经济增长以及如“9+2”泛珠三角联盟的“合作发展、共创未来”等,将带动居民收入稳步提高与社会中坚力量——购房主力军的购房需求与购房能力的稳步增长。

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